关于修改商品房买卖合同范本意见稿（预售）的意见
（2008年9月10日房管局公布了最新商品房买卖合同范本稿，网址：http://www.laho.gov.cn/xwzx/tzwg/P020080912372378819189.doc请大家踊跃提意见，联系地址：通讯地址：广州市豪贤路193号广州市国土资源和房屋管理局市场管理处，邮编：510030电子邮箱：yijianzhengqiu@126.com
主旨：请房管局在违约责任约定方面不留空白，删除业主收楼时无异议视为符合条件的陷阱条款，约定主合同效力优先于补充协议
尊敬的广州市房管局领导：
本人是从事小业主维权工作的律师。现就你局拟定的合同范本（预售）提出下列修改意见：
1、第九条：删除1、2、3中的催告解除合同的内容，理由是：可能业主已经支付大部分房款，履行了主要义务，解除合同对业主不公平，尤其是3，按揭贷款的到账非业主可以控制，解约尤其不公平，这些问题可以留待法院衡平处理。
2、第十一条：
可以去掉2，直接写1，原因是现在只要有规划验收即可办理初始登记，但开发商远远没有完成备案验收登记。
3、第十三条：
改“乙方对――――之日起”为“自房屋交付之日起”，理由是：房屋交付的标志通常是签署交房确认书，不是收取钥匙；业主经常借取钥匙验楼，可能被开发商说成已经收楼。本条与第十四条有矛盾，且就其主题“风险转移”不符。
4、第十五条：
删除第一款，即未及时异议视为收楼。理由：业主通常有异议，但是书面异议都是亲手交给开发商的，如果发生争讼，业主就无证据证明曾经书面异议。这样就害死业主了。
本条修改建议：
（1） 删除第一款；
（2） 或在“商品房”字样后加“质量”字样，即对“商品房质量”的异议，而不是对交楼文件的异议，这样特别有利于解决现实中广泛存在的房屋质量问题。
5、第十六条：
删除2空白的选择，否则可以约定极低的违约金，本合同有关交楼条件的约定就前功尽弃，无威慑力。修改建议：删除2，按照旧版合同执行。
〕 6、第十七条：
针对现在越来越普遍存在的分摊面积减少的情况，可以增加下列内容：
公共分摊面积减少的，甲方按照该房屋总价款除以建筑面积所得单价乘以减少部门的公共分摊面积计算的金额赔偿乙方。
7、第十八条：
现实中变更规划设计的事情经常发生，诉讼中存在问题：（1）对“该商品房项目”的范围的理解；（2）损失难以证明。建议修改：
（1）在第一句“该商品房”后加“项目（含小区规划）”；
（2）在最后一句“给予赔偿”后加“或支付总房款5％的违约金给乙方。”
8、第二十二条：
现实中货不对板的情况很多，业主往往束手无策。建议删除1、2，改为：
为乙方修复、更换，因此造成因此交楼的，由甲方按照第十六条处理。
9、第二十三条：
缺少利息起算日期，不要留违约金比例空白，因为开发商自行填写的很低。修改建议：在“利率”和“计算”字样中间加“从乙方付款给甲方之日起”字样。
10、第二十四条：
不要留空白，这样是给开发商放水。建议：删除第3条；在第2条中“％”前加“0.01”。
11、第三十条：
不要选择仲裁，因为仲裁费太高。可以删除该条款。
12、请增加一条：条款效力
本合同内容优先于附件九补充协议。或“补充协议以本合同条款相冲突的，以本合同为准。”理由：开发商通过补充协议把主合同改得面目全非，让房管局的努力白费。需要进一步沟通，请跟我联系。电话：13710862950 13416383722 34114999 y7888@126.com
广东佳思特律师事务所王美舟律师
2008年9月15日 |
发表于 2008-9-15 14:31
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